Не устраивает кадастровая стоимость земельного участка?

Высокий земельный налог? Завышена арендная плата? Приравнивайте кадастровую стоимость к рыночной!

К налоговым консультантам нередко обращаются с вопросами о том, почему налоговый орган при расчете земельного налога исходит из стоимости земельного участка, которая превышает рыночную? Превышение носит нередко существенный характер и колеблется по разным регионам от 30 % до нескольких десятков раз.

Насколько обоснованы сомнения?

Сразу скажем, что правы налогоплательщики, которые не согласны с такими расчетами. И вот почему.

Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (пункт 1 статьи 390 НК РФ). Налоговая база при этом определяется в отношении каждого земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (пункт 1 статьи 391 НК РФ).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) – пункт 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ).

Но в случае определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость приравнивается к рыночной (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ). Следовательно, кадастровая стоимость земельного участка, исходя из которой рассчитывается налог, не может восприниматься в отрыве от ее рыночной стоимости, если такая оценка произведена.

В силу пункта 3 статьи 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.

На этом основании налогоплательщик может обратиться в суд с требованием установления кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка в размере равной рыночной стоимости, а также об обязании кадастровой палаты внести изменения в государственный кадастр недвижимости в части его стоимости.

Ключевыми прецедентами, ссылка на которые позволяет налоговым консультантам выигрывать суды по данной категории дел, это постановления Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/1; от 15.12.2011 № 12651/11. ВАС РФ указал, что установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, территориальные органы Росреестра обязаны исполнить решение суда (при его наличии) и внести в государственный кадастр недвижимости изменения в части установления кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, по состоянию на дату, указанную в данном решении суда (ст. 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации»).

Если изменения в части установления кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, внесены в государственный кадастр недвижимости в течение налогового периода, то указанная кадастровая стоимость применяется в целях определения налоговой базы по земельному налогу по состоянию на 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором были внесены такие изменения в кадастр.

Анализ практики ФАС МО по применению судами пункта 3 статьи 66 ЗК РФ за 2013 год показывает следующее.

Большинство дел суды рассматривают с уже имеющейся оценкой земельного участка. В суд истцами, как правило, представлялся уже готовый отчет оценщика. При этом если в первой инстанции его никто не оспаривал, ходатайств о его фальсификации, сомнений в его достоверности и/или необходимости в его проверке не заявлял, суд считает данное обстоятельство достаточным для того, чтобы не сомневаться в его достоверности и в дальнейшем (в последующих инстанциях):

— постановление ФАС МО от 23.05.213 № А40-6847/12-41-67;
— постановление ФАС МО от 26.09.2013 № А41-41710/12.

Более того, Президиум ВАС РФ в постановлении от 25.06.2013 № 10761/11 фактически на этом настаивает («истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 N 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости».

В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки»).

Лишь одно дело было рассмотрено ФАС МО в 2013 году, когда оценка производилась при помощи назначенной судом экспертизы (постановление ФАС МО от 21.01.2013 № А41-218475/11).

Суд удовлетворяет требования об уменьшении кадастровой стоимости в общем случае в соответствии с правовой позицией ВАС РФ: на дату вступления решения суда в силу, если речь идет о применении пункта 3 статьи 66 ЗК РФ:

— постановление ФАС МО от 23.05.213 № А40-6847/12-41-67 (при этом суд поддержал апелляцию, которая изменила решение в соответствии с позицией ВАС РФ, а не ретроспективно, как решила первая инстанция);
— постановление ФАС МО от 21.01.2013 № А41-21875/11 (в резолютивной части прямое указание – внести рыночную стоимость в качестве новой кадастровой с момента вступления в силу судебного акта);
— постановление ФАС МО от 26.09.2013 № А41-41710/12 (вопреки требованию о внесении рыночной стоимости с 01.01.2010 суд со ссылкой на ВАС РФ указал – изменения применяются с даты внесения изменений в кадастр).

На прежнюю дату (ретроспективно) суд удовлетворяет требование только в том случае, если есть ошибка в его расчете кадастровой стоимости:

— постановление ФАС МО от 01.10.2013 № А41-18762/12 (суду не представлено доказательств обоснованности применения уполномоченным органом отстаиваемого УПКС;
— постановление ФАС МО от 13.02.2013 № А41-41830/11(истец доказал, что оценка на 01.01.2009 отсутствовала (не было акта об оценке кадастровой стоимости).

Интересный факт. При оспаривании достоверности оценки в связи с имеющимися ошибками суды не оставляют кадастр «ни с чем»:

— постановление ФАС МО от 16.05.2013 № А41-13858/12 – доказано, что при оценке не учтено изменение назначения земельного участка, но направление на новое рассмотрение в связи, в том числе, с отсутствием судебной экспертизы оценки);
— постановлением ФАС МО от 13.02.2013 № А41-41830/11 – суд фактически обязал уполномоченный орган произвести переоценку кадастровой стоимости;

На основании изложенного, налоговые консультанты, как правило, рекомендуют:

— запросить информацию через Росреестр относительно копии акта расчета кадастровой стоимости земельного участка с указанием даты, на которую эта стоимость рассчитывалась. Ее должны предоставить на основании статьи 24.18, 24.19 Закона об оценочной деятельности. Не исключено, что это поможет понять, есть ли ошибки в расчете кадастровой стоимости земельного участка, и, как следствие, уменьшить кадастровую стоимость «задним» числом (так было сделано по делу № А41-18762/12 от 01.10.2013 (ФАС МО));
— второе – сделать свою оценку (исходим из того, что рыночная цена будет объективно меньше кадастровой). Как вариант, сразу получить одобрение верности расчета в СРО, хотя, последнее, на наш взгляд, излишне.

Отметим, что оценку следует делать на дату определения кадастровой оценки Вашего участка (ст. 24.19 Закона «Об оценочной деятельности», постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 10761/11).

— третье – идти в суд по двум или по одному основанию.

Дополнительно отметим, что суды относительно уменьшения кадастровой стоимости происходят не только в рамках налоговых споров. Это происходит и в гражданско-правовых целях. Например, это споры о снижении размера стоимости арендуемого земельного участка, цена которого поставлена в зависимость от его кадастровой стоимости. Такой подход представляется более прозрачным и понятным (см., например, постановление ФАС УО от 06.05.2013 № Ф09-2373/13).

28.11.2013