Если вы арендуете для ведения бизнеса здание или помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, будь то федеральная собственность, собственность субъекта РФ или муниципальная собственность) вы часто находитесь практически в заложниках политики соответствующего публично-правового субъекта. Сейчас абсолютно все стремятся повысить доходы соответствующего бюджета, и иногда ставки арендной платы необоснованно завышаются. Особенно наглядно это проявляется на примере имущества, принадлежащего на праве собственности такому специфическому субъекту РФ, как город Москва.
В результате, даже если вы арендуете объект длительное время и добросовестно исполняете взятые на себя обязательства – это не гарантия спокойного ведения бизнеса.
Причем, сказанное касается не только договоров аренды, заключаемых непосредственно с государством или муниципальным образованием, его органами, но и договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключаемых с унитарными предприятиями, автономными, бюджетными и казенными учреждениями.
Данная сфера отношений достаточно давно регулируется государством и на первый взгляд, все прозрачно – право взять объект в аренду по общему правилу разыгрывается на торгах, величина арендной платы определяется по итогам конкурсов или аукционов.
Но не всегда все так просто.
Во-первых, в последнее время арендодатели стремятся включить в договоры аренды различные механизмы увеличения арендной платы в течение срока действия договора, которые часто на практике применяются вне зависимости от согласия арендатора. К примеру, договоры предусматривают ежегодное проведение оценки рыночной стоимости арендной платы, причем оценку проводят привлеченные арендодателем оценщики. Результат – неконтролируемое увеличение расходов на аренду каждый очередной год.
Во-вторых, нередки случаи заключения договоров аренды на срок менее года (к примеру, 11 месяцев). При заключении договора на новый срок арендодатель предлагает арендатору завышенную ставку арендной платы, базирующуюся все на той же оценке, проведенной привлеченным им оценщиком. И вы вновь попадаете в ситуацию, когда либо соглашаетесь на дополнительные расходы, либо вынуждены искать себе новое помещение.
Оказавшись в подобной ситуации, важно помнить, что закон предоставляет арендаторам достаточно серьезные механизмы защиты своих интересов. В ряде случаев вполне возможно не согласиться с предложенной арендодателем величиной арендной платы и передать возникшие в этой связи разногласия на разрешение арбитражного суда.
В таком процессе рыночная стоимость арендной платы может быть определена на основании заключения судебно-оценочной экспертизы. При этом, вы можете сами предложить кандидатуру оценщика, контролировать ход экспертизы и оспаривать ее результаты, ходатайствовать о повторной и дополнительной экспертизе и т.п., иными словами, приобретаете определенные рычаги воздействия на результат.
В ходе всего судебного процесса вы можете продолжать пользоваться объектом аренды и уплачивать арендную плату по старым ставкам, вплоть до установления новых в судебном порядке. Даже если суд установит арендную плату в размере, превышающем старые ставки, вы лишь обязаны будете доплатить накопившуюся разницу. Часто это оказывается более выгодным, чем сразу соглашаться на явно завышенную ставку, предложенную арендодателем.
Надо отметить, что в последнее время нередки случаи, когда суд расценивает необоснованное существенное увеличение арендной платы как злоупотребление правом со стороны арендодателя и, как следствие, отказывает во взыскании задолженности по завышенной ставке.
Понятно, что в современных реалиях, к сожалению, арендатору часто невыгодно «ссориться» с арендодателем государственного и муниципального имущества, вынося разногласия на рассмотрение суда. Однако такой ход может, по минимуму, дать вам время для того, чтобы подыскать более адекватные условия для ведения бизнеса, не неся необоснованных дополнительных расходов.
Естественно, что каждая ситуация имеет свои нюансы, и перспективы судебного урегулирования разногласий по ставке арендной платы необходимо оценивать с привлечением квалифицированных юристов. Мы готовы помочь вам с анализом судебных рисков и, при необходимости, защитить ваши интересы в арбитражном суде.